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新房开工与土地成交持续萎缩楼市或现倒春寒

文章来源: 发布时间:2019-4-25

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新房开工与土地成交持续萎缩 楼市或现“倒春寒”

2009-04-15 08:37:00

来源:中国证券报

 作者:卢铮  中 

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今年以来,主要城市房地产销售普遍出现"小阳春"回暖行情,一季度商品房销售量价齐增。但另一方面,代表开发商投资意愿的新开工面积和土地成交量持续下跌,行业景气指数连创新低;这反映出尽管去库存化加速,但在目前

今年以来,主要城市房地产销售普遍出现"小阳春"回暖行情,一季度商品房销售量价齐增。但另一方面,代表开发商投资意愿的新开工面积和土地成交量持续下跌,行业景气指数连创新低;这反映出尽管去库存化加速,但在目前市场胶着状态下,开发商拿地、动工意愿并不强烈,观望情绪严重。加上近期不利因素叠加,房地产或将遭遇"倒春寒"。

交易转暖 开工仍冷

据国家统计局数据显示,今年1-3月,全国商品房销售面积11309万平方米,同比增长8.2%;其中,商品住宅销售面积增长8.7%,办公楼销售面积下降13.1%,商业营业用房销售面积增长7.8%。同期,全国商品房销售额5059亿元,同比增长23.1%。商品住宅销售额增长24.7%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。

尤其是全国一线城市住宅市场交易量均开始有了起色,回暖迹象明显。截至2009年3月28日,北京二手房成交量已超过3.4万套,一季度同比增幅超过100%,交易量和增幅双双创历史新高。同期,期房签约量超过2.5万套,同比增加近八成。上海3月成交量约140万平方米,接近2007年11月楼市顶点时的成交量。广州、福州、杭州、成都、长沙、哈尔滨、重庆等地房产交易量同比都明显增加。

尽管成交活跃,但从2008年初开始,国房景气指数持续回落,3月份更是连续第15个月出现下滑,仅为94.74,比2月份回落0.12点,这也是自有统计数据披露以来的历史较低点。这主要因为代表开发商投资意愿的开工率和土地购置量仍持续走低。3月份,土地开发面积分类指数为9北京正规的癫痫病医院哪家好2.20,比2月份回落0.07点;房屋施工面积分类指数为93.50,比2月份回落1.36点。

华泰证券研究员张弛飞指出,商品房市场化程度较高,因此在供求失衡的情况下,开发商收缩战线、减少开工量是应对行业周期的一种正常经营行为。而开工规模的缩小一方面减轻了开发商的资金压力,另一方面也降低了未来的供给压力。

另外,商品房建设周期长,供给短期缺乏弹性。新房开工率下降,也可能受商品房供给调整滞后因素影响。银河证券分析师丁文认为,这样在需求下降,交易量萎缩时,商品房建设如果仍在以较快速度增长,供过于求便会日益严重,从而对房价造成压力。相反,在需求上升时,交易量增加,商品房建设却在萎缩,则会使未来供不应求,房价趋于上涨。

土地购置面积持续下滑

尽管成交量近期回暖,开发商拿地仍然非常谨慎。1-3月,全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米,同比下降40.1%,而去年同期则是增长29.7%。这样看来,整个土地一级市场交易的活跃度下降非常明显,开发商主动放缓土地开发进度以应对行业的景气度下降态势。1-3月,完成土地开发面积5223万平方米,同比下降11.3%,而去年同期则是增长11.0%。

开发商减缓土地购置,也反映出土地库存依然巨大,供大于求的形势依然严峻。华远地产董事长任志强指出,目前全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷,按照这几年的开发量,每年需要竣工8亿平方米左右,才能消化得完这些库存的土地。

张弛飞认为,即使未来楼市成交量有望保持在较高水平,土地市场依然难走出低迷,关键是开发商的土地储备仍然很大,在政府未放开对闲置土地从紧管理措施的情况下,开发商没有足够资金实力、也没有必要继续大量圈地。

"国内房地产开发商认为至少在下半年前,国内楼市还很难看到复苏;近期房地产交易量的上升也不证明市场已经见底,稳固的房地产市场依然遥不可及。"高盛较近发布的报告称。

去库存化难度不小

销售量加速、新房开工量下降使得未来的库存压力有所减轻。房地产库存的时间和每个月的成交量很有关系,如果按照目前的销售势头,不少城市存量房消化速度大大提升。

摩根大通中国首席经济学家龚方雄认为,以深圳为例,深圳去年低谷时单月房地产成交量大概是20万平方米,那时库存量大概有500多万平方米,单月成交20万,500万平方米需要25个月消化库存,但较近几个月深圳的成交量每个月是50万-60万平方米,按这个速度计算,10个月就可消化完库存。

与龚方雄乐观情绪相左的是,目前全国商品房空置面积仍然相当大,库存消化时间长。

数据显示,截至2008年年末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,达到1998年以来的历史高点。"即使今年出现2007年那样的楼盘旺市,全年房屋库存也会有2.5亿平方米,这意味着全国每年房屋销量的1/3处于库存状态。"任志强说。

截至今年3月31日,北京住宅存量约为13.55万套。其中,现房住宅存量约为4.05万套,占总量上升至约为30%,同比增加约1.65万套、增幅69%。期房住宅存量约为9.5万套,同比增幅为34%。而据国泰君安较近向上海政协递交的《上海房地产趋势分析》显示,上海2009年可售楼盘为165个,共计2237万平方米。到2009年底,上海有4288万平方米库存商品房待消化,按照2008年月均130万平方米的消化速度,上海消化完全部库存需要33个月。

任志强表示,这怒江州癫痫病的医院在哪治种高库存状态也使开发商将主要诊断癫痫的依据都有哪些精力放在库存消化上,对开发投资和再拿地的积极性都很低。

楼市或现"倒春寒"

国家统计局公布的数据显示,1-3月,全国完成房地产开发投资4880亿元,同比增长4.1%,增幅比去年同期回落28.2个百分点。不少房地产商表示,不确定性的市场和巨大库存压力是压低房地产投资的主要因素。

万科总裁郁亮表示,房地产业的调整并没有结束,未来如何演变还有待观察。而且房地产业经历了好多年的牛市,不太可能这么快结束调整。

另外,近期刚性需求的集中释放不具有持续性。易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,虽然今年前三月商品房销售面积出现了由负增长变为正增长的态势,但这种转变很可能只是短期因素。"去年以来对房地产市场政策的利好在今年将不会频频出现,市场在一季度集中的刚性需求释放后又不会马上爆发,部分开发商看到一季度成交量的回升后可能不会继续降价,这些因素都导致成交量在中期看来不可能全面回升。"杨红旭说。

一季度成贵州儿童癫痫病哪个医院好交量的回升与前期房价下降有很大关系,而房价近期出现回调,已经令成交量增速放缓甚至下滑。据靠前创业研究报告称,4月前两周,除上海和杭州外,北京、天津、南京、武汉、厦门、深圳等重点城市,商品房成交量已经出现了环比下降。此外,4月是传统意义上的淡季,因此有专家提出,多种不利因素叠加,交易量可能下跌,楼市可能出现"倒春寒"。

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